Umidità dopo un cambio d’uso: quattro casi reali che mostrano perché l’edificio cambia comportamento
Da farmacia a studio dentistico, da fienile ad abitazione, da edificio commerciale a residenza e da magazzino a locale serale: quattro casi reali nei quali la trasformazione dell’utilizzo ha modificato occupazione, opere esterne, comportamento termoigrometrico o sollecitazioni strutturali, facendo emergere patologie prima assenti o non rilevanti.
“Prima questo problema non c’era” è una frase che durante le diagnosi sento molto spesso e che, contrariamente a quanto si potrebbe pensare, non dovrebbe essere liquidata come una semplice impressione del proprietario. In parecchi casi è perfettamente vera. L’errore nasce semmai nel passaggio successivo, quando si presume che, se prima non c’erano umidità, muffe o infiltrazioni e dopo una ristrutturazione il problema compare, allora qualcosa nell’edificio debba essersi necessariamente rotto.
Non sempre accade questo. Un edificio non reagisce soltanto alla pioggia, al terreno o alla temperatura esterna, ma anche a ciò che viene modificato intorno e dentro di lui: il numero di persone che lo occupano, il tempo durante il quale vi rimangono, gli impianti installati, la produzione interna di calore e vapore, le nuove pavimentazioni esterne, l’isolamento delle murature, i carichi permanenti e persino il modo nel quale questi ultimi vengono distribuiti.
Cambiare utilizzo a un locale significa quindi cambiare anche una parte delle condizioni nelle quali quella costruzione deve funzionare. Ed è proprio per questo che, quando una patologia compare dopo una trasformazione, non considero sufficiente chiedermi soltanto quale intervento sia stato eseguito male. Prima ancora bisogna ricostruire cosa è realmente cambiato nel rapporto fra edificio, ambiente e utilizzo.
I quattro casi che seguono sono molto differenti fra loro proprio per questo motivo. Nel primo cambia soprattutto l’occupazione; nel secondo vengono introdotte nuove opere esterne; nel terzo viene modificato il comportamento termoigrometrico delle murature; nel quarto cambia la distribuzione delle sollecitazioni su una struttura esistente. Quattro dinamiche diverse, ma accomunate dalla stessa domanda: prima di trasformare un edificio, abbiamo studiato davvero come funzionerà dopo?
Un cambio d’uso non cambia soltanto il nome scritto sulla porta
Dal punto di vista fisico una costruzione non distingue una farmacia da uno studio dentistico, un fienile da un’abitazione o un magazzino da un locale serale. L’edificio risponde invece a persone, calore, vapore, acqua, materiali, temperature, carichi e tempo.
Per questo una trasformazione può essere apparentemente modesta dal punto di vista architettonico e tuttavia molto rilevante dal punto di vista del comportamento dell’edificio. Un locale occupato normalmente da cinque persone non necessariamente reagirà nello stesso modo se, dopo la ristrutturazione, ne ospita quindici per periodi prolungati. Una parete che riceveva direttamente l’irraggiamento solare non mantiene lo stesso comportamento termico quando viene rivestita da un sistema isolante. Un fabbricato agricolo privo di pavimentazioni perimetrali non gestisce l’acqua nello stesso modo dopo la realizzazione di nuovi marciapiedi, raccordi e sistemazioni esterne.
Lo stesso vale per le strutture. Una pavimentazione interna che per anni ha sostenuto carichi relativamente modesti e distribuiti in un certo modo può reagire diversamente quando la destinazione d’uso introduce nuovi pesi permanenti e un forte affollamento periodico.
Il cambio d’uso, quindi, non rappresenta automaticamente la causa della patologia, ma è una variabile diagnostica che non dovrebbe mai essere ignorata.
Primo caso: da farmacia a studio dentistico
Uno dei casi più significativi che ho analizzato riguardava un locale precedentemente utilizzato come farmacia. Durante quella fase vi lavoravano indicativamente cinque persone, organizzate secondo turnazioni. Potevano naturalmente verificarsi momenti con una presenza maggiore di clienti, ma nella maggior parte dei casi si trattava di permanenze relativamente brevi e di una concentrazione di occupanti limitata nel tempo.
Dopo la trasformazione in studio dentistico la costruzione non era improvvisamente diventata diversa, ma era cambiato in maniera sostanziale ciò che accadeva al suo interno. L’attività disponeva complessivamente di circa quattordici addetti e, durante le ore lavorative, erano normalmente presenti almeno otto persone, frequentemente una decina, alle quali andavano aggiunti i pazienti sottoposti ai trattamenti e quelli presenti nelle sale d’attesa. Raggiungere contemporaneamente quindici o sedici persone non costituiva quindi un evento eccezionale.
Il dato importante, tuttavia, non era soltanto il numero. Un cliente entra in farmacia, effettua un acquisto e generalmente esce dopo un periodo relativamente breve; un paziente di uno studio dentistico può invece permanere nei locali per decine di minuti, talvolta molto più a lungo. Di conseguenza cambiano contemporaneamente il numero degli occupanti, la durata della permanenza, la produzione di calore e vapore, le apparecchiature utilizzate e il profilo temporale dell’attività.
Dopo la trasformazione sono comparsi fenomeni di muffa che precedentemente non erano stati segnalati. In un caso del genere limitarsi a chiedersi quale prodotto utilizzare contro la muffa significa arrivare alla manifestazione finale senza aver ancora analizzato ciò che l’ha preceduta. Era invece necessario verificare se la nuova attività fosse compatibile con il sistema di ventilazione e con il comportamento termoigrometrico reale degli ambienti.
Il fatto che la progettazione fosse stata affidata a professionisti abituati proprio alla realizzazione di strutture sanitarie rende il caso ancora più interessante, perché dimostra che non si tratta di una variabile sempre evidente o banale. Il problema non era semplicemente “manca aria”, ma il fatto che il locale, nella nuova configurazione, doveva sostenere un carico interno completamente diverso rispetto a quello per il quale aveva funzionato in precedenza.
Un impianto, del resto, non deve dimostrare di funzionare soltanto quando il locale è vuoto al momento del collaudo. Deve riuscire a gestire l’edificio quando l’attività è realmente in funzione.
Secondo caso: da vecchio fienile ad abitazione
Il secondo caso segue una logica completamente diversa. Si trattava di un vecchio fabbricato agricolo, originariamente utilizzato come fienile, successivamente trasformato per diventare abitabile.
Durante la funzione originaria mancavano alcune opere che normalmente accompagnano un edificio residenziale, fra cui pavimentazioni e marciapiedi perimetrali. Con la trasformazione furono quindi introdotti nuovi elementi esterni che, in apparenza, avrebbero dovuto migliorare la fruibilità dell’immobile. Ed è proprio qui che iniziò il problema.
Un fabbricato agricolo può avere convissuto per decenni con acqua, terreno e umidità senza che quelle condizioni rappresentassero necessariamente una patologia rispetto alla funzione richiesta. Trasformarlo in abitazione significa invece pretendere prestazioni differenti e, soprattutto, aggiungere elementi che prima non esistevano.
Una pavimentazione esterna può proteggere la costruzione oppure convogliare l’acqua verso di essa. Un marciapiede può contribuire ad allontanare le precipitazioni oppure mantenerle in prossimità dell’attacco a terra. Quote, pendenze, raccordi con le murature e gestione delle acque meteoriche diventano quindi parte integrante del nuovo comportamento del fabbricato.
Nel caso analizzato, alcune delle opere introdotte durante la trasformazione erano state realizzate senza una corretta gestione dell’acqua e avevano modificato i percorsi che le precipitazioni seguivano in prossimità delle murature. Il problema non era quindi riconducibile al fatto che “il vecchio fienile fosse umido”, ma al modo in cui la trasformazione aveva modificato il rapporto fra costruzione e terreno.
È un principio importante, soprattutto negli edifici storici e rurali: ristrutturare non significa soltanto correggere difetti preesistenti, significa anche avere la possibilità di crearne di nuovi. Aggiungere pavimentazioni, marciapiedi, strati impermeabili o modificare le quote esterne senza comprendere il comportamento precedente dell’edificio può alterare l’equilibrio con il terreno molto più di quanto suggerisca la semplicità apparente dell’intervento.
Il problema, in questi casi, non è il marciapiede in sé. È il modo in cui quel marciapiede è stato messo in relazione con l’edificio.
Terzo caso: da edificio commerciale ad abitazione con cappotto termico
Nel terzo caso un fabbricato precedentemente utilizzato per attività commerciale è stato trasformato in abitazione e, durante i lavori, è stato realizzato un sistema di isolamento termico esterno. Successivamente sono emerse problematiche di umidità che avrebbero potuto portare facilmente a una conclusione molto semplice: “è colpa del cappotto”.
La realtà era più complessa, perché l’acqua era già presente prima dell’intervento.
Esistevano infiltrazioni che interessavano le murature anche nella configurazione precedente. Quello che era cambiato non era quindi l’origine dell’acqua, ma il comportamento dell’edificio nei suoi confronti. Prima della posa dell’isolamento le murature perimetrali erano direttamente esposte all’irraggiamento solare e il riscaldamento delle superfici esterne contribuiva, insieme alle altre condizioni ambientali, al loro potenziale di asciugatura.
Dopo l’applicazione del cappotto, la muratura originaria non riceveva più direttamente lo stesso apporto termico dall’esterno. Questo non significa che il sistema isolante avesse “sigillato” automaticamente la parete, né che un cappotto impedisca per definizione l’evaporazione. Significa invece che il comportamento termoigrometrico della parete era stato modificato in maniera sostanziale.
L’apporto d’acqua preesistente non era stato eliminato, mentre erano cambiate temperature, flussi termici e condizioni nelle quali la muratura riusciva precedentemente a dissipare l’umidità. L’acqua continuava quindi a entrare, ma il sistema edificio non reagiva più nello stesso modo.
È proprio questa distinzione che considero fondamentale: il cappotto non aveva creato l’infiltrazione, ma aveva modificato le condizioni nelle quali una muratura già interessata da acqua riusciva a gestirla.
Per questo, prima di modificare in modo importante il comportamento termico di una parete, sarebbe sempre opportuno stabilire se quella muratura sia realmente asciutta, se riceva apporti dall’esterno e se esistano percorsi d’acqua ancora attivi. Un intervento energetico può essere perfettamente corretto dal punto di vista prestazionale e tuttavia entrare in conflitto con una patologia idrica precedente che non è stata riconosciuta.
Quarto caso: da magazzino interrato a locale serale
Il quarto caso è decisamente meno comune ed è proprio per questo che ritengo utile raccontarlo.
Il locale era un seminterrato originariamente utilizzato come magazzino, successivamente trasformato in attività serale aperta al pubblico. La struttura presentava un basamento interno in calcestruzzo armato realizzato in rapporto con murature storiche in laterizio. In corrispondenza dell’intersezione fra pavimentazione e pareti era stato inoltre realizzato un sistema impermeabile.
Durante l’utilizzo precedente i carichi risultavano relativamente contenuti e gran parte della mobilia era collocata lungo il perimetro. Con la nuova attività la situazione era cambiata sensibilmente: era stato installato un bancone pesante in posizione più centrale e, durante le serate maggiormente frequentate, potevano essere presenti contemporaneamente anche circa cento persone.
Sarebbe però scorretto ridurre tutto alla formula secondo cui “più persone hanno rotto l’impermeabilizzazione”. La questione tecnica era diversa e molto più interessante.
Il basamento in calcestruzzo armato e le murature storiche in laterizio non costituivano un unico elemento monolitico e reagivano in modo differente alle sollecitazioni. L’aumento e la diversa distribuzione dei carichi avevano contribuito a generare movimenti relativi fra le due parti, con una fessurazione continua proprio lungo la linea d’intersezione fra pavimentazione e murature e con la formazione di cavità localizzate.
Il sistema impermeabile presente in quel punto non possedeva una capacità sufficiente per accompagnare efficacemente quelle deformazioni mantenendo la propria continuità. La proprietà aveva inoltre documentato almeno un episodio nel quale attraverso quella discontinuità si era verificato anche un piccolo ingresso d’acqua.
Nella stessa configurazione erano comparsi anche odori molto sgradevoli, compatibili con il passaggio di gas attraverso discontinuità comunicanti con il terreno e con il contesto urbano esterno, caratterizzato dalla presenza di reti fognarie storiche.
È un caso che deve essere raccontato con cautela, perché non può diventare una regola generale. Non significa che un locale affollato sviluppi normalmente infiltrazioni o che un aumento di peso determini automaticamente il cedimento di un sistema impermeabile. Significa piuttosto che, quando una trasformazione modifica in maniera importante la distribuzione e la variabilità delle sollecitazioni, i raccordi fra elementi costruttivi differenti possono diventare punti particolarmente sensibili, soprattutto se il sistema impermeabile non è in grado di seguire i movimenti senza perdere continuità.
Ed è proprio l’eccezionalità del caso a renderlo interessante, perché ricorda che una patologia edilizia non deve necessariamente ripetere gli schemi che incontriamo tutti i giorni.
Quattro trasformazioni, quattro meccanismi completamente differenti
Se ci limitassimo a osservare il risultato finale potremmo raccogliere tutti e quattro questi esempi sotto la stessa etichetta: “problemi comparsi dopo la ristrutturazione”. Sarebbe però una semplificazione diagnostica piuttosto povera.
Nel primo caso il cambiamento fondamentale riguardava soprattutto occupazione e carico termoigrometrico; nel secondo la trasformazione aveva introdotto nuove opere esterne capaci di modificare il percorso dell’acqua; nel terzo erano cambiate le condizioni termiche e di asciugatura di una muratura già interessata da infiltrazioni; nel quarto era variata la distribuzione delle sollecitazioni su una connessione fra strutture differenti, con perdita locale di continuità del sistema impermeabile.
Non esiste quindi una patologia unica riconducibile al cambio d’uso. Esiste invece un principio diagnostico molto più utile: quando una manifestazione compare dopo una trasformazione, bisogna chiedersi quali condizioni siano cambiate rispetto a quelle nelle quali l’edificio funzionava precedentemente.
Questa domanda spesso indirizza l’indagine meglio di molti strumenti.
Il confronto fra prima e dopo è uno strumento diagnostico
Quando una patologia compare dopo una trasformazione, ricostruire la storia recente del fabbricato può essere più utile che iniziare immediatamente dalla macchia.
Bisogna capire quale fosse l’utilizzo precedente, quante persone occupassero normalmente il locale e per quanto tempo, quali temperature venissero mantenute, quali impianti fossero presenti, come fossero organizzate le superfici esterne, se siano cambiate le quote, se siano state aggiunte pavimentazioni o sistemi isolanti e se la distribuzione dei carichi sia stata modificata.
Non significa sostituire le misure con il racconto del proprietario. Significa utilizzare la storia dell’edificio per costruire ipotesi sensate, che potranno poi essere verificate con gli strumenti, con i campionamenti e con le indagini necessarie.
Guardare soltanto la configurazione attuale significa infatti perdere una parte importante delle informazioni disponibili. Se il problema non esisteva prima di un determinato intervento, non significa automaticamente che quell’intervento ne sia la causa, ma significa certamente che il rapporto temporale merita di essere studiato.
Prima di trasformare bisognerebbe prevedere anche come potrà ammalarsi l’edificio
Non tutto può essere previsto. Il caso del seminterrato lo dimostra bene: alcune interazioni fra strutture esistenti, nuovi carichi, impermeabilizzazioni e utilizzo possono essere estremamente difficili da anticipare in ogni dettaglio.
Questo non rende inutile la prevenzione. Significa piuttosto che, prima di una trasformazione significativa, sarebbe utile verificare quali variabili cambieranno davvero.
Se aumenta in maniera considerevole l’occupazione, bisogna domandarsi se l’ambiente saprà gestire il nuovo carico interno. Se vengono realizzati marciapiedi e nuove pavimentazioni, bisogna verificare come verrà gestita l’acqua. Se si modifica l’involucro termico, bisogna conoscere le condizioni della muratura prima dell’intervento. Se vengono introdotti nuovi carichi importanti, bisogna comprendere come verranno trasmessi alle strutture e come reagiranno i raccordi più delicati.
Questo non significa trasformare ogni ristrutturazione in un’indagine infinita. Significa semplicemente evitare che la diagnosi inizi quando il danno è già comparso.
L’edificio non conosce la propria destinazione d’uso
Per una costruzione non esiste la differenza burocratica fra farmacia e studio dentistico, né quella fra fienile e abitazione. Non sa di essere diventata più efficiente energeticamente e non sa che il vecchio magazzino oggi apre la sera e si riempie di persone.
L’edificio risponde soltanto alle condizioni fisiche che gli imponiamo.
Se aumentiamo la produzione interna di vapore, dovrà riuscire a gestirla. Se cambiamo la temperatura delle murature, cambieranno anche le loro condizioni di equilibrio. Se modifichiamo pendenze e pavimentazioni, l’acqua seguirà percorsi differenti. Se cambiamo la distribuzione dei carichi, le strutture reagiranno secondo la propria rigidezza, geometria e vincoli.
Per questo, quando si trasforma un edificio, non dovrebbe bastare chiedersi se quell’intervento sia realizzabile.
Bisognerebbe chiedersi anche come funzionerà la costruzione quando inizierà davvero a essere utilizzata nel nuovo modo.
È una domanda molto più economica prima dei lavori che dopo la comparsa della prima patologia.
Un cambio d’uso può provocare problemi di umidità?
Può modificare le condizioni che determinano il comportamento dell’umidità. Occupazione, ventilazione, opere esterne, isolamento, impianti e modalità di utilizzo possono cambiare anche senza che l’edificio presenti un nuovo difetto evidente.
Perché un locale che prima non aveva muffa può svilupparla dopo una trasformazione?
Perché possono aumentare produzione di vapore, numero degli occupanti e tempi di permanenza oppure cambiare riscaldamento, ventilazione e temperature superficiali. La nuova attività deve essere valutata rispetto alle prestazioni dell’ambiente.
Un marciapiede nuovo può causare umidità nei muri?
Può contribuire quando quote, pendenze e raccordo con la muratura determinano un nuovo percorso dell’acqua o ne favoriscono la permanenza vicino all’edificio. Non è il marciapiede in sé a costituire il problema, ma la sua configurazione rispetto al fabbricato.
Il cappotto termico può far comparire un’infiltrazione già presente?
Il cappotto non genera l’acqua. Può però modificare il comportamento termoigrometrico e le condizioni di asciugatura di una muratura. Un apporto d’acqua preesistente può quindi manifestarsi diversamente dopo l’intervento.
Un maggiore affollamento può danneggiare un’impermeabilizzazione?
Non automaticamente. Nel caso descritto erano presenti strutture differenti, un raccordo particolarmente sensibile e un sistema impermeabile che non riusciva ad accompagnare adeguatamente i movimenti relativi. La conclusione non può essere generalizzata ad altri edifici senza una verifica strutturale specifica.
Prima di cambiare l’utilizzo di un edificio è utile una diagnosi?
Quando il cambiamento modifica in modo importante occupazione, involucro, quote esterne, impianti o rapporto con il terreno, una valutazione preventiva può individuare criticità che nella configurazione precedente non erano significative.
Fonti tecniche
World Health Organization – Guidelines for Indoor Air Quality: Dampness and Mould.
U.S. Environmental Protection Agency – Moisture Control Guidance for Building Design, Construction and Maintenance.
ASHRAE – Standard 62.1, Ventilation and Acceptable Indoor Air Quality.
UNI EN ISO 13788 – Prestazione igrotermica dei componenti e degli elementi per edilizia.
UNI EN 15026 – Prestazione igrotermica dei componenti e degli elementi di edificio.
D.M. 17 gennaio 2018 – Norme Tecniche per le Costruzioni, con Circolare applicativa n. 7/2019.
